Después de cuatro años de inacción mientras gigantes inmobiliarios como China Evergrande Group colapsaban por impagos, el Partido Comunista finalmente decidió en enero intervenir para evitar que China Vanke, uno de los últimos grandes promotores en pie, quebrara. Con el desplome de los bonos de Vanke y una advertencia de pérdidas récord de 6.200 millones de dólares, las autoridades de Shenzhen asumieron el control operativo y preparan un plan para cubrir su déficit de financiamiento de 6.800 millones de dólares este año.
Si bien la intervención trajo cierto alivio a los mercados, también dejó en evidencia una realidad preocupante: la crisis inmobiliaria china sigue agravándose. A pesar de múltiples intentos del gobierno de Xi Jinping para estimular el mercado, las ventas de viviendas se han desplomado nuevamente. Bancos chinos han restringido los préstamos para proyectos fuera de ciudades clave como Shanghái, y los acreedores internacionales pierden la paciencia con la creciente lista de promotores en problemas. Empresas como Country Garden enfrentan solicitudes de liquidación, mientras que en Hong Kong, grandes desarrolladores como New World Development venden activos para cubrir pérdidas.
Esta crisis representa una amenaza seria para la economía china, que ya enfrenta un consumo debilitado y tensiones comerciales con Estados Unidos. Sin medidas contundentes de Beijing para restaurar la confianza en el mercado inmobiliario, la situación podría afectar aún más la inversión extranjera y la capacidad negociadora de Xi en la arena global.
“La respuesta del gobierno suele ser tardía, como poner una tirita en una herida profunda”, advierte Huan Li, cofundador de Forest Capital Hong Kong Ltd. “El apoyo a Vanke es positivo, pero se necesita mucho más”.
La crisis comenzó cuando Xi priorizó un modelo de crecimiento basado en la tecnología sobre el sector inmobiliario, lo que llevó a regulaciones más estrictas y a la explosión de la burbuja inmobiliaria. Desde su pico en 2021, los precios de las viviendas han caído un 30% y la participación del sector en la economía se redujo del 24% al 19%. El colapso de Evergrande en 2021 marcó un punto de inflexión, desencadenando protestas de compradores de vivienda que no podían recibir sus inmuebles terminados.
En lugar de rescatar a las empresas, Beijing optó por garantizar la entrega de viviendas, instando a gobiernos locales y empresas estatales a comprar propiedades no vendidas. También flexibilizó las tasas hipotecarias y eliminó restricciones de compra, con el objetivo de gestionar la crisis sin reactivar la burbuja.
Vanke, el quinto mayor promotor del país, era visto como un símbolo de esta estrategia. Sin embargo, el nerviosismo de los inversores creció al ver sus dificultades para pagar deudas. Con 4.900 millones de dólares en bonos con vencimiento en 2025, la agencia Moody’s rebajó su calificación a Caa1, señalando su débil liquidez.
El colapso de Vanke dañaría la confianza en promotoras estatales como Poly Developments y China Overseas Land. Además, los bancos podrían endurecer aún más los préstamos, acelerando la caída de la demanda de vivienda y los precios. Raymond Cheng, de CGS International Securities, estima que las ventas de viviendas nuevas podrían caer otro 10% este año en el peor de los casos.
“Si Vanke cae, se pondrá en duda la estrategia de Beijing para estabilizar el mercado inmobiliario”, advierte Xu Liqiang, analista de Silver Leaf Investment. “La pregunta es: ¿quién será el siguiente?”
Para frenar la crisis, las autoridades chinas preparan una propuesta que destinaría 2.000 millones de dólares de bonos locales para la compra de activos de Vanke. La empresa, por su parte, planea pagar su deuda mediante la venta de viviendas, activos no esenciales y nuevas fuentes de financiamiento.
Sin embargo, la caída de la demanda está golpeando a todo el sector. Sunac China Holdings, cuya reestructuración de deuda en 2023 fue vista como un modelo a seguir, ahora advierte que podría necesitar otra reestructuración. China Fortune Land Development evalúa abandonar su plan de deuda original y recurrir a la vía judicial, algo poco común entre los promotores chinos. En Hong Kong, solicitudes de liquidación contra empresas como Shimao Group se están acumulando.
El sector está atrapado en un círculo vicioso: la caída de ventas limita los préstamos bancarios, lo que impide a las empresas terminar proyectos, lo que a su vez ahuyenta a más compradores. Aunque Beijing destinó fondos para respaldar desarrollos en su “Lista Blanca”, los bancos siguen siendo cautelosos y priorizan proyectos en ciudades clave.
A medida que se acerca la sesión anual del parlamento chino en marzo, inversores y economistas esperan que el gobierno anuncie un paquete de rescate más amplio. Sin embargo, con un mercado inmobiliario en caída libre y una confianza de los compradores en mínimos históricos, la pregunta sigue en el aire: ¿será suficiente?
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